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第十届房地产科学发展论坛,大咖们说了啥?
文章来源:中房网 上传时间:2018-09-03

第十届房地产科学发展论坛,大咖们说了啥?

 

2018年8月28日-29日,由中国房地产业协会主办的"第十届中国房地产科学发展论坛"在辽宁省大连市召开。

 

党的十九大提出了新时期我国房地产面临的新矛盾和新任务,本次论坛以"美好居住生活"为主题,就是为适应新时代要求,推进建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度,逐步化解住房发展不平衡不充分的矛盾,促进房地产高质量发展,实现人民群众美好居住生活目标。

论坛吸引了来自全国的房地产开发企业、金融企业、建筑部品企业、设计施工单位、科研机构,以及部分互联网企业的代表参会。

与会嘉宾主要围绕如何推动房地产特别是住宅的高质量发展,如何实现人民群众对美好生活日益增长的需要,如何在城市协调发展中找到房地产业的新定位,以及国内外宏观经济形势和金融问题等几个方面,发表了精彩的演讲。

黄奇帆以其丰富的阅历和城市管理的实践,就新时代形势下房地产发展的六大趋势和需要摒弃的八大运行模式作了深刻剖析,对房地产行业如何适应新时代的要求和企业转型升级提出了重要的思想。

刘志峰早在上世纪九十年代就参与了我国住房、土地、养老、医保等方面的改革工作,面对新时代新要求,刘志峰会长就为什么要推动房地产高质量发展、什么是房地产高质量发展、如何推进高质量发展作了新的阐述,对行业把握发展的新方法、高质量发展具有重要启示。

李铁是城镇化专家,他充分借鉴国内外都市圈发展下的城镇化经验,从我国城镇化的角度对房地产业发展的美好前景,市场分化下热点城市破解房价过快增长、落实房住不炒、全体居民住有所居等提出了重要的思路和政策选择。

任泽平长期从事宏观经济、货币金融、房地产、公共政策、产业经济等领域研究。他此前提出了"新5%比旧8%好"、"改革牛"、"一线房价翻一倍"、"经济L型"、"新周期"等重要判断,是国内宏观分析方面具影响力和号召力的经济学家。

与会嘉宾的思路和角度各有不同,但他们观点值得我们深入思考。

今天,小编放一些演讲干货出来,供行业人士共同研究学习。

黄奇帆:房地产业发展的六种趋势及开发企业要摒弃的八种运行方式


 

新时代房地产业如何发展,有些什么趋势性特征?房地产企业该如何运行、如何与时俱进适应新时代要求,摒弃过往盲目的、粗放的、不合理的运行方式,重庆市人民政府原市长、第十二届全国人大财经委员会副主任委员黄奇帆作了一些思考:

新时代房地产业发展的六个趋势性特征

新时代我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在这个背景下,房地产业也将呈现六个新的趋势性特征。 

第一,每年新开工量、竣工量的增长率逐步下降,从过去的两位数降至现在的一位数,甚至以后还会有一定年份的负增长。
第二,房地产企业的集中度将大幅提高,房地产开发将进一步向规模排在前100名的房地产企业集中,小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。
第三,改善性住房需求将会越来越占主导地位,高品质、高品位的住宅越来越被青睐。
第四,房地产企业负债率将逐步降低。
第五,房地产企业会从过去大量建房卖房的经营方式转变为卖房租房并举的经营方式。
第六,房地产市场供需将从一般的住房供应转向更注重绿色、节能、环保、智能方向发展。

房地产开发企业要摒弃八种运行方式

,避免在存量和在建量过剩的地区搞开发。
二是,避免在基础设施、公共设施全无的地区搞造城开发。
三是,避免四面出击搞长周期的开发。
四是,避免借钱融资买地、不能热衷于炒"地王"。
五是,避免高资产负债率的搞开发。
六是,避免各种巧立名目、违规销售式的搞开发。
七是,避免不专注精品生产,在规划设计、建设施工上不下功夫。
八是,避免售后服务简单化,不重视物业管理。

黄奇帆表示,新时代房地产业有六个趋势性的特征,房地产开发商要积极主动适应时代需求,加快从过去高速扩展、粗放建设、高融资、高债务、高地价、高房价的运营方式转向让人民得更多实惠、享受更美好生活的运营模式,努力实现长周期、可持续、高质量的发展,不断为推动高质量发展、创造高品质生活添砖加瓦、再立新功。

刘志峰:推进高质量发展,营造美好居住生活


 

今年是经济高质量发展的启动之年,也是房地产业形成共识、推进高质量发展的开篇之年。中国房地产业协会刘志峰会长就"为什么要推进房地产高质量发展"、"什么是房地产的高质量发展"、"如何推进高质量发展"三个方面谈了他的几点看法:

为什么要推进高质量发展

一、供需不平衡。房地产发展的矛盾突出表现为,供应不足与需求不足同时存在。
二、租售结构不合理。我国城镇租赁住房占比远远低于发达国家,城镇居民家庭主要依靠购置住房解决居住问题。
三、住房属性被扭曲。住房既有经济属性也有居住属性,但核心价值是居住属性。
四、行业作用被放大。在长期的GDP考核影响下,经济对房地产过度依赖。
五、杠杆率过高。房地产企业杠杆率过高,在宽松的货币政策下,一部分房地产企业采取了高杠杆扩张、高负债经营的战略。
六、品质提升缓慢。过去五年,我国城镇住房质量稳步提高,但也暴露了一些问题:一是工业化建造水平低,施工现场湿作业占比较大;二是住房建造精度低,各空间尺度误差较大;三是适应家庭结构变化和住房空间的可变能力差;四是房屋渗漏、开裂、串味等质量通病长期得不到根治。
七、企业发展持续性差。在行业集中度提高的同时,一些龙头企业采取了"高杠杆、高周转、高回报率"和"快开工、快销售、快回款"。刘志峰认为,过于追求速度,既埋下了工程质量隐患,也容易诱发社会风险。虽然短期能换来利益,但长期不可持续,也与高质量发展背道而驰。 
八、资源能源浪费大。房地产在建造使用过程中,资源能源浪费比较严重。

什么是房地产的高质量发展

刘志峰会长认为,房地产高质量发展的目标应当是:住房数量增长适当快于人口增长;房价上涨慢于收入增长;使全体居民住在符合健康、绿色、文明标准的住房里。

具体可以分为以下几个方面:

一、供需基本平衡,既不短缺,也不过剩。
二、杠杆基本合理,风险可控。
三、供应结构基本合理。
四、价格相对稳定,与居民支付能力相适应。
五、需求管理到位,优先保障居民家庭住房权利。
六、提高房地产供给的效率效能。
七、提供高质量的产品。

如何推进房地产高质量发展

刘志峰会长就提供高质量产品谈了几点看法: 

一、要推进绿色健康住房的发展。
二、要依靠数字化改善生产。
三、要依靠工业化提高精度。
四、要依靠信息化、智能化做好服务。
五、要注重住房全寿命的资源能源节约和全方位服务。

刘志峰会长将高质量发展比喻成是一场比意志、比耐力的长跑。他认为,创建美好居住生活也需要一步一个脚印走出来的。

李铁:从城镇化的视角来看,未来房地产还有非常大的空间


 

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁谈到在城镇化大趋势的情况下,对于房地产应该要有怎么样的思路?

第一,中国房地产是否饱和?我们的城镇化潜力还没有被完全释放,全国的居民人均居住面积是40.8平方米,可是如果细算的话城镇是50.9平方米,农村是33.9平方米,这个是城镇提高了,农村压低了。 

第二,未来城镇人口增长对住房的需求潜力巨大。房地产不是到头了,还远远没有到头,还有巨大的潜力没有发挥。

第三,消费升级对住房需求的影响。虽然城市人均住房面积增加了,但是根据国际上城市化发展的规律,我们城市核心住房改造的能力在减少。在都市圈城市中心地区的核心区二套房是改善住房的刚性需求,这一点是经过长期调查得出的结论,而不是凭空想象的。

第四,住房的投资属性在强化。现在宏观政策上是在限制房地产,但老百姓有闲钱还是不愿意放在银行和股市,还是愿意放在购买住房上。

第五,买房置地是中国长期的历史传统。在城镇化加速的前提下,在城市需要更新改造的前提下,住房市场还有非常大的发展空间,说房地产市场衰落,在李铁看来,这个判断是不成立的,只是暂时遇到了困难。

对房产地,李铁有一个空间的判断,就是冰火两重天。但现在往往关注了火而忽视了冰。 

首先,一线城市和部分二线城市房价高速上涨的原因是什么?不是房产商提高价格,而是这个城市的公共资源抬高了这个价格。

第二,在房价上涨地区人口调控政策导致住房供给不足。

第三,三四线城市房地产积压明显,这和90年代的家电积压是一个问题。

第四,住房的郊区化也是一个大的趋势。李铁特别说明,现在的政策出了问题都是关注主城区的价格。在全世界的城市,随着从主城区到郊区房价是逐渐下跌的。

李铁进一步判断,房地产是空间不平衡的问题,政府和市场双重推动放大了房地产的供需波动。一些地方政府受财政利益的制约,放大了房地产空间结构的不平衡,导致需求不明显的地方供给严重过剩。一线城市行政区域内因人口控制政策限制了住房供给,导致中低手术的人口对高价住房的过渡关注。房地产供给在局部地区的过渡放大,导致了消化周期加长,影响到地方政策面临着财政和增长的巨大压力。

在李铁看来,未来房地产有非常大的空间,空间的变化大家千万不要悲观。 

任泽平:我国宏观经济形势与房地产


 

恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平对经济金融和房地产长效机制的几点判断:

对当前经济金融形势的判断

"未来新的增长是多少呢?我们正好处在爬坡的一个阶段,从高速增长转向高质量发展的一个阶段。"

"2015年中央会议提出改革的任务,去库存去杠杆,现在来看去库存去产能基本完成,现在转到去杠杆的阶段,我认为对去杠杆我们的企业不能抱有侥幸心理,可以参考去产能和库存。"

"中国这一轮的金融周期是比较清楚的,未来是去杠杆的过程。这一次金融去杠杆除了房地产调控和长效机制,还有国企的债务、去通道、去杠杆链条、对银行的治理。"

"房地产这几年的去库存任务是完成的非常好的,这意味去库存任务基本完成,未来会降低货币化的补贴。棚改货币化安置政策福利窗户已经关闭了,这对很多三线房地产市场,我认为产生至少三年五年以上的深远影响。你要留意过去没有产业和人口流入的三四线城市。"

"最近有通货膨胀的压力,我认为未来的通胀压力是不大的,最近的这些压力都是短期的,包括房租,不具备持续上涨的条件。"

关于中美贸易战

"关于认怂论,今天的中美经贸关系,绝对不是过去的40年的经贸关系,如果要类比也是日美的贸易关系,因为中国已经走到了这一步,是中国发展到这个阶段必然面对的挑战。我们来看认怂行不行呢?当年日本

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