2023年11月22日，由中国房地产业协会主办的第十四届中国房地产科学发展论坛在杭州举行。本次论坛以“新阶段 新模式”为主题，加快探索房地产业发展新模式，以适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。
本次论坛特别邀请了第十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦，住建部政策研究中心副主任浦湛，中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立，清华大学土木水利学院副院长吴璟等全国知名的专家和学者，从宏观经济形势、行业发展趋势、行业发展面临的风险和机遇等多个方面进行了专题论述。第十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦在论坛中就当前宏观经济形势表示：中国经济目前正处于从高速增长到中速的转型期，也正是最为复杂和迷茫的阶段。今年以来，我国经济摆脱疫情影响，逐步进入恢复回升轨道，但二季度以后，需求不振，预期不稳成为影响经济快速回升的主要原因，我国经济发展方式亟待实现从高速增长向高质量发展的转型。从需求端的基本面来看，重要耐用消费品、房地产、基建已经达到历史峰值，将进入减速期。发展型消费将带动消费结构升级，需求结构已经出现重要变化。当前消费增长较快的是与基本公共服务密切相关的发展型消费。房地产投资比例在下降，以制造业、基建、房地产三驾马车为代表的投资格局已经转变为服务业、采矿业、农业。从供给端的基本面来看，受需求影响，很多传统产业进入下行通道，尤其房地产行业下行过快过深引发了全局性的冲击。虽然面临这样复杂的经济形势，但现阶段中国还有两大新增长潜能：第一，“横向需求空间”。进一步缩小中低收入群体与中高收入群体在终端需求结构上的差距，包括全部消费和非生产性投资、用于民生的基建项目、服务业投资等差距。更需要关注在4亿中等收入群体之下的将近9亿中低收入群体，把他们的收入或者消费水平往上提一提，就会产生非常大的需求的潜力。扩大横向需求空间重点在需求侧，对稳住包括房地产行业在内的很多传统行业意义巨大。第二，“纵向升级动能”，是指提升产业的技术含量和附加价值。通过我们和发达国家产业结构上的差异相对比，可以发现他们主要的产业技术和附加价值很高，怎么补上这个缺口？第一是现有产业价值链的提升，第二是新技术推动的未来产业，这个过程中数字技术和绿色转型将会为纵向升级全面赋能。关于房地产行业未来的需求将产生在哪些主要方向，刘世锦认为，核心还是城乡融合发展的问题。未来中国的城市结构在都市圈、城市群、核心城市之外将会有第二轮的城市化，即大批中小城镇的发展，这是中国下一轮城市化发展的一个新重点。所以把这些发展起来以后，房地产还有相当大的空间。包括基础设施建设，通过轨道交通等，把不同小城镇连接在一起，空间也相当大。住建部政策研究中心副主任浦湛就房地产行业发展新模式作了深入的论述：房地产行业探索建立新的发展模式是为了要改变旧的发展模式，是要消除“高负债、高杠杆、高周转”模式的弊端。同时，也是实现房地产行业供给侧结构性改革，帮助房地产行业实现从“有没有”向“好不好”进行转变，适应房地产行业高质量发展的需求。要实现房地产行业新的发展模式，则必须实现2个“重构”和2个“健全”。2个“重构”一是指要重构房企开发融资销售方式，建立“人、房、地、钱”的长效调控机制；二是要规划建设配售型保障性住房，不断完善租赁住房，提高二手房地产交易效率。特别是在重构开发融资销售和调控方式方面，要引导房地产企业负债率、杠杆率有序下降，优化企业资产负债结构。在融资方面一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，包括增加股权融资、优化项目开发贷款以及配合商品房预售制度改革对开发贷款作适应性的调整、支持持有运营融资。在监管方面，通过健全房地产金融宏观审慎监管制度，更好地发挥逆周期调节作用来平滑风险。2个“健全”是指，在存量房屋维修更新改造方面，要健全存量房屋维修改造更新机制，包括房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度；在提高居住品质和服务方面，针对美好居住生活的目标导向，要健全好房子的标准、居住社区的工作标准以及物业管理和服务的标准。中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立着重论述了房地产金融风险与防范。他首先分析了当前房地产行业主要金融风险的形成原因和类型，细致阐述了“三道红线”政策的重要意义和产生的重大影响。他认为当前房地产行业仍然存在着两项重大风险。一是流动性风险，2022年底出台的“金融十六条”并没有切中行业发展要害，没有从根本上帮助企业解决流动性风险。二是资产减值风险，除一线城市外的其他城市土地储备存在减值风险。今年七月以来，多项房地产刺激政策出台，但政策效果低于预期。其中主要原因是“药不对症”，市场症结在于开发企业出现了债务风险，而当前政策着力点是刺激需求。刺激需求、改善市场预期固然重要，但在开发企业还没有摆脱风险的情况下，刺激需求就要打折扣。所以，不解决开发企业的债务风险，就难以让房地产市场复苏。对于如何化解房地产企业金融风险，尹中立建议一是建议统一思想认识。对当前房地产市场存在的风险需要有正确判断，形成救市的共识；二是建议设立“中国住房银行”参与处置房地产企业的债务风险。“中国住房银行”的资本金来自财政部发行的特别国债，以国家信用在资本市场发行债券融资。其功能是向房地产开发企业提供流动性支持，为实施国家住房保障制度提供金融政策；三是建议完善房地产金融监管制度建设。房企集中出现债务风险暴露了房地产金融监管的缺陷，建议参照金融机构的监管标准来监管大型房企。清华大学土木水利学院副院长吴璟深入分析了当前房地产市场住房需求的新趋势，他认为：当前我国城镇住房市场的供求关系已经发生重大变化，经过连续几年的高速发展以后，全国新建商品住房销售面积已经连续两年下跌，2023年已经跌回至2014年的水平。当前商品住宅市场的城镇新增住房需求规模正在从增量时代向存量时代过渡，尽管对新建商品住宅的需求有所下降，但是仍具备保持近十万亿平方米这个量级的水平。人均住房面积提升、“空关”住房、城市间人口流动、住房拆除等都是影响城镇新增住房需求规模的因素，房地产有理由在中长期保持乐观，关键是要把握市场中的结构性机会。从需求端来看，在城市内，住房数量短缺问题解决后，追求高品质居住生活是今后发展的必然趋势，因为急剧提升的小规模家庭需要舒适的居住空间；同时已有住房家庭的住房也需要升级。从城市间来看，城市间人口的迁移也会带来城镇新建住房市场的结构性机会。从城市内来看，目前我国多数城市传统上有很低的租金房价比或者很高的房价租金比，在“房住不炒”背景下，房价要保持稳定，需要从产品端破除这样的悖论。较为简单或者说可行的一种办法，是对租购并举有一个新的理解。对于新毕业的大学生或者年轻群体，提供长租公寓吸引他们来租赁比较合适。而对于出售型为主的市场来讲，一个很重要的问题就是要提供新的所有权溢价点。
